郑州楼市翻身了！

　　到10月6日，正好是郑州9月份印发的《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》中所定下的“10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。”验收时间点。

　　战果如何？根据郑州发布官微显示，过去30天内，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。

　　147个停摆楼盘，145个已经复工。还有2个，一个是新密市凯旋山项目，已经进入破产重整程序，另一个新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。

　　作为本轮楼市风波的中心，郑州是率先在中央下达“保交楼”要求中，出台实际措施的城市，率先发布了首个地方性房地产纾困基金。

　　由河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司联合成立，起初是准备200至300亿的资金，最终确定的是100亿资金。

　　不过，后来到9月份，郑州再次发布了《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，这份方案体现了郑州市的担当。

　　第二，对于资产大于负债，企业无力复工的项目，要利用纾困基金和并购贷形式，政府平台全面接手，开启代建模式。先复工再清算。

　　第三，对于资产小于负债的项目，采取区县平台代建模式，立即复工，并引入审计部门，对项目资产与负债进行清算，追查项目资金挪用，相关线索移交给公安部门。

　　第一种是最好解决的。企业本身有实力，无故停摆，政府强行要求复工即可，这里面不需要地方城市投入资金。

　　第二种也好解决，资产大于负债，说明还有利润可以赚取。这种项目，郑州市规定的是政府平台接手代建，之后再来计算账目、成本和利润。

　　这类资可抵债的项目，解决的途径其实很多，可以引入实力雄厚的国企央企接盘，也可以引入AMC接盘，因为至少不会亏损，愿意接盘的人还是有的。

　　最麻烦的就是第三种，资不抵债的项目。这类项目就是那种已经基本卖出了，但开发商资金受困，导致项目停摆无法交付，业主收不到楼。

　　这类项目，因为本身已经没有利润，砸钱进入就是打水漂，所以不会有大房企愿意接手，AMC也不可能接手，只能依靠地方政府来解决。

　　在这方面，郑州市的担当表现出来了。郑州市强调，先由区县平台代建，也即先由地方城市掏钱复工，同时引入审计部门，对项目资产与负债进行清算，追查项目资金挪用，相关线索移交给公安部门。

　　简单理解，就是先复工再秋后算账。这是非常合情合理的措施，地方政府的财政都是纳税人的钱，凭什么开发商犯的错，要纳税人的钱来兜底，没有这个理，所以追责追债是必须要做的事情。

　　在《实施方案》发布后，郑州市立刻启动了追查工作。公开消息显示，截至9月13日，郑州市已经对95个使用保交楼专项借款的项目开展审计。

　　9月21日，郑州市公开通报了近期查处的五起房地产领域违法犯罪案件，郑州警方对五家房企的22名犯罪嫌疑人采取刑事强制措施。

　　五个涉案楼盘均是郑州本地房企开发的项目，其中两个颇为典型，分别是啟福城和永威金桥西棠。啟福城停摆至今近十年，殃及购房者超6000户。永威金桥西棠号称“郑州最高学历楼盘”，公开信息显示，楼盘业主不乏硕士、博士等高学历人才，项目于2021年12月停工。

　　总而言之，郑州当下所有的停摆楼盘均已复工。但复工只是第一步，后续完成交付才是完美收官，这中间需要大笔的资金，仅依靠设立的100亿纾困基金远远不够。

　　紧抓货币化棚改机遇。郑州市已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿用于棚改贷款，变“安开比”安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制，缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。

　　按照郑州市7月份召集房企开会提供的四种途径来看，第一种便是“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导。

　　8月份的时候，国家就设置一个规模2000亿的全国性房地产专项借款，为保交楼提供支撑。由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。

　　中央和地方城市出手保交楼，只是权宜之计，要从根本上杜绝或者解决楼盘停摆问题，优化预售模式才是关键。

　　这些我们都可以借鉴国外经验。国外也有预售制，但是一方面，人家有健全的法律保障机制，此外人家的预售房占比比我们小很多。

　　香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

　　国外的预售制来看，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。而我们都是网签后一次性支付首付，然后就开始还贷。

　　有人呼吁全面取消预售制，就目前的宏观环境和房企所遭遇的困局来看，当下根本不具备全面取消的条件。

　　以美国来看，制度完善强大如美国，其现房销售最高突破了60%，现在也有30%。而我们现房销售规模目下只有13%，期房占比87%。

　　就目前来看，我们很多城市已经在行动，北京第三批集中供地18宗地，有13宗要求现房销售，合肥、济南也有部分地块被要求现房销售。现房销售已经被越来越多的城市写入了土拍文件。

　　本号在之前的文章中，也给出过建议。鉴于当下的宏观环境，可以选择一批有实力有财力的城市（比如北京、上海、深圳、广州、杭州、宁波、苏州等）和流动性厚实的央企国企开启现房销售试点。