把房子当作人生唯一理想其实挺愚蠢的。

　　中国居民家庭财富的60%都在房子里。2025 年，房地产市场显然还未触底，房贷利率不断下跌，整体或许仍处于大的降息趋势中。对于想买刚需房的普通人来说，要不要再等等呢？把房子当作人生唯一理想，其实挺愚蠢的。有种说法是中国正重走日本30年前的老路，但中国和日本有个关键区别，日本当年没有前车之鉴，而中国之前有日本的经验可参考。

　　大家都关心自己手头的房子该不该卖。目前房地产市场是否触底呢？2024年肯定还没到底。9月底提出“止跌回稳”的口号，说明当时还没止跌回稳。10月和11月的数据显示，虽然整体下跌速度减缓，部分城市的部分区域有所回转，但大盘趋势可能还没到回暖的时候。

　　乐观估计，明年或许能看到房地产线年房地产销售额巅峰时约18万亿，2023年大概11万亿，如果12月没有强力带动，今年可能掉到10万亿以下，明年若能维持在8 - 9万亿，差不多就到底了。“止跌回稳”是个很好但很难实现的目标，就像股市常年稳定在3000点很难一样，这需要多种因素共同作用。

　　楼市有句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。短期看政策确实没错，但长期看人口这个观点值得商榷。虽然很多人说未来人口下跌房子就不值钱，但在人口老龄化或少子化的社会，情况比较微妙，大城市房价往往会涨，核心资产也会涨。

　　比如德国和日本，德国在老龄化严重时期，欧洲房价涨幅前十的城市中有4个在德国；日本老龄化的15年间，东京房价一直在涨。因为老龄化时，人会往大城市聚集，小城市缺乏足够人口支撑基础设施服务，只有大城市人口规模足够，运营成本才合算，经济效益才最大。所以，如果相信中国人口趋势有新变化，就更该买核心资产。

　　有人认为中国在重走日本老路，其实情况有不同。日本当年房地产泡沫时，人均GDP已达3 - 4万美元，而中国现在是1.2万美元，仅为日本当时的三分之一，中国成长性更好，发展阶段也与日本当时有差异。

　　房地产对不同人有三层概念。对老百姓来说，关心房子值不值钱、涨跌情况。从宏观角度，房地产还是一个产业，涉及建筑、钢筋、水泥、就业、市场营销等上下游产业链，是十万亿级别的重要产业，带动大量就业和经济流转。同时，它还是家庭财富的重要蓄水池，其涨跌影响家庭财富和人们的安全感。房价涨跌过快都会带来虚无感，消解人们奋斗的实业精神，所以希望房价止跌回稳，让资产稳定。

　　现在整体调整方向似乎是保价不保量。产业升级决心坚决，机械、光伏、新能源等新兴产业崛起迅速，希望它们尽快取代旧产能。房地产产业在经济中的比重以前太重，想降低其规模，但稳住价格，因为它是重要资产类别，关乎众多方面。

　　房地产公共事业化不是新提出的，当年建立房地产制度时就有提及。保障房一方面能保障居民生活，另一方面为产业带来新资金流入，但可能对刚需小户型房子有冲击。如果想买50 - 60平的刚需房，确实要慎重考虑，因为马路对面保障房建成后，要思考自己房子的优势，以及未来刚需房价格如何定价。

　　未来房地产市场可能出现两个分化，一是地区分化，好城市、核心地段的房子会涨，比如成都、杭州等人口增长的地方房价还有空间；二是产品分化，国际上有成功案例，居民日常住房和富豪住房定价体系不同，住好房子要交更多税，补贴给住便宜房子的人，形成类似生态系统。

　　现在有人纠结手里的老破小该怎么处理，也想知道到底要不要买房、卖房。以深圳为例，8 - 9月这轮调整后，深圳有扭转下跌、趋于热络的迹象，如果能维持，可能带动部分核心资产回暖，届时可考虑持有房产。

　　对于房子是消费品这个观点，有点太极端。房子在任何国家、任何阶段都不单纯是消费品，一是价格昂贵，二是核心地段房子供给稀缺，而且房子在一定生命周期内还可能增值。从安慰角度，以消费品逻辑看待房子，预期会低些，买错了也不会太自责。

　　但客观讲，并不是所有房子都不能投资。买房子时，开发商常画大饼，承诺未来配套，现在要谨慎对待。至于买二手房还是期房，选期房对个人能力考验多，不能只看开发商牌子，要看其资金情况，比如未来1 - 2年债券情况，土地储备和楼盘盖好情况，盖好楼盘能更快变现，土地多则可能有麻烦。

　　关于存量房贷利率下跌要不要提前还贷，如果投资收益低于房贷利率，就可以先还一些，把还贷当作一种投资理财方式。中国实际利率较高，比如房贷名义利率5%，通胀4%，实际利率1%；现在名义利率3%，通胀近乎为零，实际利率就是3%。如果投资收益高于房贷利率，像有些人能保证投资收益不止这个数，就会选择应贷尽贷。这完全取决于个人理财能力，而且大的降息趋势可能还在。

　　过去几十年中国楼市普遍同涨同跌，但现在不同城市开始分化。一线城市，贵的房子依旧便宜（核心地段房子性价比高），便宜的房子反而太贵（普通百姓住房价格高），未来一线城市调整方向是扭转这种现状。二三线城市分化严重，会出现一些明星模板城市，如重庆、福州、长沙等，这些城市在房价下跌后消费仍在增长。

　　以长沙为例，直到2010年还有福利分房，所以在长沙，房子不被过度当作人生理想，人们更愿意消费。从经济角度看，明年经济可能向内求，拉动消费，这样宏观上对经济好，微观上老百姓消费体验好、满足感高。

　　回顾2024年，如果用一个经济关键词形容，那就是“验证之年”。我们验证了很多问题并非像感冒一样有自愈性，既然认识到这点，有了共同目标，解决问题就只是时间问题。