协同纾困房企驱动城市更新“加速跑”

　　5月21日，上海壹号院项目销售现场吸引了大批购房者。据项目销售人员透露，项目当日热销超40亿元，64套房源全部售罄，再度实现“日光”。早在5月12日，上海壹号院项目在4天半内吸引了171组意向客户，认筹率达267%，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制的项目。

　　《金融时报》记者了解到，这一房地产纾困项目由中国中信金融资产（以下简称“中信金融资产”）主导推动实施。

　　“从市场反馈看，项目的火爆销售局面得益于中信金融资产的全方位扶持。”融创派驻上海壹号院项目公司负责人表示。

　　作为中信金融资产主导推动实施的房地产纾困重点项目，上海壹号院项目自2024年8月入市以来，实现三开三罄，总成交金额126亿元。其中，今年两次开盘合计销售108亿元，成为全国首个销售额破百亿元的项目。中信金融资产继实施董家渡纾困项目后，再创协同房地产纾困化险项目标杆。

　　中共中央政治局4月25日召开会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

　　“会议提出的加力实施城市更新、加大高品质住房供给等一系列部署，有助于全面提升居民居住品质和幸福感，更好满足人民群众日益多样的住房需求，促进行业中长期平稳健康发展。”业内人士分析认为。

　　众所周知，城市更新工作绝非易事，存在拆迁改造难、资金筹措难、建设周期长等诸多问题。上海壹号院项目作为上海市黄浦区重点旧改项目，占地面积9.57万平方米，建设体量高达43万平方米，是上海中心城区罕有的特大体量城市更新项目，受到社会各方关注。2022年，房企出现流动性危机，上海壹号院项目陷入困境，拆迁及后续开发建设停滞。

　　项目的停滞极大地影响了旧城改造进度，制约了上海推动市容市貌和商业焕新计划进程。同时，项目还涉及4018户居民、87户企业的拆迁款支付问题，金融机构贷款存在逾期风险，房企面临着严峻的生存危机。

　　“问题虽然棘手，但由于上海壹号院项目兼具核心地段、稀缺性特质，项目蕴藏巨大潜力，成功化解将有效缓解社会民生和区域金融风险压力。为了尽快帮助房企走出困境，2022年11月以来，我们先后10余次与房企高层洽谈沟通，深入了解纾困需求，实地考察项目情况。”中信金融资产上海自贸区分公司项目负责人介绍。

　　金融资源的精准输血、高效赋能，是实现房地产项目纾困的关键因素。要破解盘根错节的项目难题，唯有拿出统筹兼顾的重整方案。

　　2023年12月，中信金融资产在上海市黄浦区政府与监管部门的大力支持下，充分发挥逆周期调节的独特功能优势，聚合中信集团在“金融+地产”协同效应，牵头投入超40亿元纾困资金，联动中信集团成员单位，综合运用“法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活”等专业手段，全方位扶持房企纾困，成功打破了项目停滞僵局，于当年实现复工复产，解决了4018户居民、87户企业拆迁款支付难题，化解了存量金融机构贷款逾期风险，助力了黄浦区旧城改造计划推进。

　　《金融时报》记者在采访中了解到，中信金融资产成立专项工作组，兼顾拆迁居民企业、金融机构、受困房企各股东、地方政府等多方利益诉求，努力在利益拉锯中找到平衡点，研究制定了专门方案，派员每周参与项目例会，紧盯项目关键节点，实施全流程运营管控，全力推动纾困化险举措落地实施；强化项目预售资金监管账户管理，加强巡察严抓项目质量，确保资金安全和项目品质；主动协助房企开展多渠道、多元化营销，抢抓市场窗口期，实现三开三罄的销售佳绩。

　　“我们仅用半年多时间就实现项目建设首批次达到预售条件，今年将实现一期全部楼栋封顶。系列项目后续建设正在有序推进，预计下半年将陆续推盘入市。”中信金融资产上海自贸区分公司项目负责人说。

　　“项目成功实施的背后，离不开中信集团成员单位的通力合作。”中信金融资产上海自贸区分公司项目负责人表示。

　　在项目纾困过程中，中信金融资产承担了统筹全局的核心角色，牵头投入纾困资金，运用逆周期调节功能，提供救助性金融服务。同时，凭借中信集团“四端一体”的产融协同化解风险模式的成功经验，联动集团成员单位在客户谈判、交易结构、风险隔离、代管运营等方面发挥各自专长，有效推动协同化险。

　　在风险端实施隔离，通过中信信托穿透持有项目公司股权，阻断项目价值外流，与房地产企业整体风险隔离。

　　在资产端修复盘活，依托集团地产子公司能力特长，协同中信城市开发运营有限责任公司派驻现场监管团队对工程、设计、销售等重要条线进行实质性管控，紧盯项目进度，盘活项目资产，促进恢复造血功能。

　　在价值端优化提升，与地方政府、各参建方、债权人等同向发力，做优产品品质提升项目价值，积极打造高品质住房，满足人民群众多元化生活需求。

　　在品牌端赋能助力，通过注入中信品牌和央企信用，提振房企、市场等各方信心和预期，助力项目成功纾困盘活。

　　据统计，2022年以来，中信金融资产通过房企纾困保障商品房按期交付6.83万套，支付上游材料供应商欠款超113.33亿元，带动其他金融机构615亿元存量项目风险化解，推动超2362亿元货值的项目复工复产，有效服务保民生、保稳定。

　　中信金融资产将持续发挥金融救助国家队作用，依托中信集团协同优势和品牌价值，积极探索多元化协同场景，把更多化险项目打造成城市地标，深度参与城市更新改造，服务人民群众美好生活。