各银行存量房贷利率调整政策落地固定利率贷款客户需主动申请

　　工商银行、招商银行、浦发银行等银行发布存量房贷款利率调整政策，首套房和二套房利率均将调整至LPR—30BP。

　　03由于此次利率调整仅调整LPR加减点，不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在批量调整时可能未重定价。

　　04存量房贷利率下调将导致银行净息差和盈利能力继续承压，华泰证券研究团队预测对本轮存量房贷利率下调对银行息差负面影响约6BP。

　　10月10日，工商、招商、浦发、浙商银行等银行同时发布了存量房贷款利率具体细则，建设银行等12日发布细节。记者查阅，各大银行细节规定，当前房贷利率高于LPR—30BP的，统一调整为LPR—30BP。首套房和二套房都会调整，工商银行确定在10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整，自身房贷利率低于LPR—30BP的，不参与此次调整。

　　值得注意的是，本次调整大多数存量房贷款客户将由系统自动调整，而固定利率贷款客户需要主动申请，银行工作人员表示或要重新签订合同才能生效。同时有存量房客户表示认为存量房贷款利率还有下降空间。

　　根据多家银行的披露细则显示，基本确定10月31日前完成统一调整，无须申请，但每个人情况不同，具体要根据贷款重新定价日来看。确定高于LPR—30BP，将调整为LPR—30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）；等于或低于LPR—30BP，已享受当前政策下的最优惠利率，不在调整范围内。

　　固定利率需要先转为浮动利率，再参与利率调整；首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。目前公布调整的银行显示，调整只针对商业性个人住房贷款，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

　　从时间上看，包括建行在内的多家商业银行表示，将于10月12日通过官网、微信公众号、网点等渠道公布具体操作指引及相关事项，并于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。

　　工商银行为例，在某二线城市有一套住房贷款利率为LPR不加点即3.85%，调整后房贷利率为LPR—30BP，重定价后利率为3.55%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

　　一线城市当前房贷利率为LPR+55BP，即4.4%，调整后房贷利率为LPR—30BP，重定价后利率为3.55%，比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

　　但是值得注意的是，各大一线城市执行标准有差异，如果贷款在北京/上海/深圳，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR—25BP，北京五环内LPR—5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR—25BP，其他地区LPR—-5BP；深圳全辖LPR—5BP。以工商银行为准，北京调整后首套房贷利率为LPR减30个基点，目前3.55%。二套房贷调整后利率值为：五环外LPR减25个基点，目前为3.6%；五环内LPR减5个基点，目前为3.8%。

　　“如果只降到LPR—30BP，贷款时是LPR—10BP，相当于只降了0.2%，还是得多降LPR才行，现在3.85%太高了，很多人甚至签的是4.2%。”在上海买房的小郑表示，很多人选择的是等额本息还款方式，大多数的钱都在还利息，算下来还是提前还贷划算。业内人士认为，本次存量房贷利率批量调整，将导致银行净息差和盈利能力继续承压。华泰证券研究团队预测，本轮存量房贷利率下调，对银行息差负面影响约6BP。光大银行金融市场观察员周茂表示，如果存量房贷利率下调50BP，将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。如果LPR继续下降20BP，存量和新增房贷利率还将进一步降低。而北京房地产商会会长黎乃超表示，存量房贷款利率下降是积极信号，由于时间区域跨度大，各地区各贷款客户情况不一，针对不同情况政策有延伸空间。

　　“贷款客户发现和其他人都在一个城市，但是下调的利率是不一样的。”据工商银行工作人员表示这是10日发布调整细则以来，咨询较多的问题，具体看由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在批量调整时可能未重定价，定价基准或许有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

　　“此次调整流程稍微需要注意的是固定利率的贷款客户，可能需要联系个贷中心重新签订合同，主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。”建设银行工作人员对记者强调，需要主动申请才可办理。如当前首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR—30BP。

　　此外，工商银行工作人员表示，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。如果贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，则可联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

　　“就在刚过去的国庆就可以看到，存量房利率的下调有效地刺激房地产市场的活跃度。”黎乃超表示，存量房利率的下调降低了购房者的经济压力，潜在的购房者更有可能进入市场，从而增加房地产市场的活跃度。