什么信号？9月百强销售环比增10％

　　传统的“金九银十”旺季行至中途，今年的房地产销售虽不及往年，但9月来看百强房企销售环比仍有回升，而得益于去年同期基数开始下降等原因，前三季百强房企销售降幅继续收窄。

　　前9月三类房企表现较好，一是央国企如保利、华润、建发、华发等，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用；二是部分优质民企如滨江、万达等，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升；三是一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等。

　　百强房企新增投资方面，一个显著特点是集中度持续向头部集中。截至9月末，排名前十的房企新增货值占到百强总货值的49%，近半壁江山。

　　克而瑞数据显示，2022年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。

　　而2022年1-9月，百强房企累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体的去化压力仍然较大。

　　从各家房企的表现来看，2022年9月超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%，部分房企环比增幅在35%以上。但从同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的房企数量近7成，仅3成实现了单月业绩同比增长。

　　一类是央国企如保利、华润、建发、华发等，凭借自身的资金和运营优势，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。第二类是部分优质民营房企如滨江、万达等，基于自身资金面的安全和产品力，在市场上的认可度也较高。第三类是一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等，聚焦一二线核心热点城市布局，项目储备优质，去化压力相对较小。

　　新增投资方面，由于9月有超过10个城市巨型集中供地，上海更是在第三轮土拍中达成了超千亿的土拍金额，因此带动了9月土地成交总金额大幅上升，达到4215亿元，环比增加58%，但同比仍减少33%。一二线城市土地成交增多，带动整体成交均价达到4446元/平方米，创下近一年以来新高。

　　截至9月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，11-20强房企占26%，20强房企合计占比达到75%，较截至8月末再提升1个百分点。克而瑞指出，未来市场将持续强弱分化。

　　1-9月，新增货值破千亿的房企有7家，较去年同期减少了13家，积极拿地的房企数量明显锐减。华润、保利和中海位列新增货值榜前三，三家房企年内新增货值均超过1500亿元，拿地金额看保利、华润双双突破900亿元，逼近千亿大关。

　　规模化的国央企几乎成为核心集中供地城市唯一的真正的“参与者”，三季度表现的尤为显著。保利、华润、招商、越秀等三季度拿地金额占到1-9月比例超过60%，除中海外，其余企业三季度月均拿地金额均较上半年增长超过100%。

　　尽管地产销售和投资数据整体上仍然承压，但9月份资本市场整体调整情况下，地产股的表现可以算得上可圈可点，其中重要原因是稳地产政策的陆续落地及更多政策落地的预期。

　　就在国庆节前，9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部、税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。与此同时，央行也下调了首套房公积金贷款利率。

　　此背景下，招商证券赵可团队认为，需求或在更多政策催化下出现边际改善同时推盘提供供应端保障。一方面，预计保交楼政策、需求端更多因城施策金融政策（首付比例，购房门槛）、融资端恢复融资功能政策或逐步落地，政策或拉动存款搬家。另一方面，主流优质房企推盘或充足，供应端有保障。

　　赵可团队认为，房地产股的长期逻辑依然是竞争格局改善这个主轴，市场从拿地角度“******”买入相关股票已表明竞争格局改善这一逻辑的顺畅。其建议关注龙头“招保万金中华龙”，即招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团，及经营弹性较大的地方国企，如建发股份、华发股份、越秀地产。

　　民生证券李阳也建议，当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并将受益于竞争格局优化带来项目净利率显著回升，关注财务稳健的公司：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团(需关注资本市场的不确定性因素)、金茂服务。

　　招商银行杨侦誉团队则对全年的销售和投资作了展望，其预计今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期，“节奏上，今年或难以看到市场显著回暖，将延续低位波动趋势，主要原因是并未观测到扭转市场信心或经济信心的因素出现，居民购房情绪一时难以扭转”。

　　另外，其维持今年房地产开发投资的预期增速为-4.5%不变，“房企投资意愿持续不足，年内难以观测到趋势性扭转”。